张军 - “居住权”来了，你准备好了吗？

《中华人民共和国民法典》已由第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过并公布，即将于2021年1月1日施行。在《民法典》第二编物权第三分编用益物权中增设了一个“居住权”。依据《民法典》第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权”，以满足生活居住需要。”这一条文界定了居住权的概念。

一、《民法典》为什么新增居住权规定

诗圣杜甫曾经有一个理想就是：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”希望广大的读书人都能有所居，不要像他这样住在破旧的茅草房里。习近平同志在十九大报告中提出：提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。《民法典》新规的“居住权”的设定就是为了让全体人民住有所居的举措之一。居住权的设定主旨就是为了充分发挥房屋的利用效能，保障弱势群体住有所居，于是立法者将“居住权”写进了《民法典》。

二、居住权到底是什么？

 居住权属于用益物权，用益物权是他物权，是指在一定范围内的使用、收益为目的而在他人之物上设立的定限物权。例如，土地承包经营权、建设用地使用权、地役权等。《民法典》所规定的居住权就是新增的一种用益物权，但又具有其特殊性。法律规定居住权中的居住权人对于住宅仅仅享有占有、使用的权利，并不享有收益的权利，这是因为居住权的设立是为了满足生活居住需要，保障基本的住有所居的功能，不能以此进行出租、转让等营利性活动。居住权的设立必须采取书面的形式订立合同，《民法典》物权编第367条第1款、第2款分别规定：“设立居住权。当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”居住权一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

按照本条的规定居住权设定必须采用书面形式，不能口头的或者其他非书面形式订立，例如男女双方离婚时，可以通过书面的形式约定，离婚后的房屋所有权归一方所有，另一方对其中的一部分房屋或者全部享有一定期限或者终身的居住权。父母为子女买房，房产证写的是子女的名字，但自己也想住，这时候就可以书面的形式在该房产上设定居住权。老人将所有的房屋为保姆或者亲朋好友也可以设定一定期限的居住权。那么是不是通过书面形式进行合同约定居住权就设立了呢，并不是，居住权设立还需要进行登记，依据《民法典》物权编第368条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”依据该法的规定，居住权原则上为无偿设立，除非对于居住权另行约定了费用，居住权的设立采取的登记生效主义，双方当事人订立了书面的居住权设立合同后，还应当向登记机构申请居住权登记，只有经过登记后，居住权才能有效设立。

三、居住权对我们的生活有什么影响？

影响一 购买二手房问题-

购买二手房屋时,不仅要查询所购买的房产是否设定了抵押等担保物权，还需要进一步查询房产上是否设定了居住权，如果所购房产存在居住权，这时候你购买的房产有可能只能看，不能住，只能望楼兴叹了。

影响二 房产证加名字问题

现实生活中在结婚前，往往女方都要在房产证上加名，加还是不加的问题就来了。居住权的设立，解决了这种矛盾，一方可以和另一方协商在房产设立一定期限的居住权。到时候，别说小编没有告诉你。

影响三“以房养老”的保障问题

随着社会不断的进入老龄化，老人的养老问题一度是社会的热门话题，现实中一般采用对房产进行遗赠的方式，但是遗嘱具有不确定性，遗赠人可以随时变更和撤销，权利无法得到保障。居住权的设定可以让选择“以房养老”方式的老人，通过办理登记手续取得居住权，使其晚年获得更好的保障。

影响四 继承方面的问题

居住权有效的解决了老人设立遗嘱时常有的困惑，中国父母立遗嘱时基本上是将房产留给子女，但同时他们又会担心房产给孩子后老伴的居住养老问题。居住权的规定，可以让老人在遗嘱中直接给老伴设立一个居住权，从而保障配偶对房产享有居住权，从而保障配偶在自己过世后继续在房产上享有居住养老的权利。

影响五 居住权与抵押权的冲突问题

抵押权是属于担保物权，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。抵押权与居住权同时存在时，发生冲突如何解决？如果居住权设定在先，抵押权在后，抵押权人在处置抵押物时肯定会受到影响，设定居住权的房屋在权力上存在瑕疵，买受人需要容忍房屋上设定的居住权。如果抵押权在先，之后抵押人又设定了居住权，两种权利如何平衡，哪个更具有优先性《民法典》并没有明确规定，有待于出台新的规定予以明确。

影响六 滥用居住权的问题

居住权的规定实施后，不排除恶意通过在房屋上设置居住权，阻止房屋被其他债权人处置或者法院的执行。对滥用居住权的问题，有待于法规进一步的规范。

居住权他来了,于2021就开始施行了，作为《民法典》新增的用益物权，法条规定仅仅6条，但居住权在社会生活中产生的影响将纷繁复杂，你准备好了吗？