赵卫东-从承租人函请减免租金，浅析疫情对房屋租赁合同履行的影响和建议（定稿）

前日，顾问单位转来一份房屋承租人的致函，函请顾问单位（出租人）基于新冠肺炎疫情的影响，承租商业门店无法正常经营，商请免除一季度租金。顾问单位遂要求律师针对此函给出法律分析和建议。

2020年1月，湖北省武汉市爆发新型冠状病毒引发的肺炎，疫情已蔓延至全国。时下，除港澳台地区以外的全国31个省级行政区均已启动公共卫生事件一级响应，国务院紧急通知延长2020年春节假期，多数省区市出台延期复工、局部交通管控、公共场所管制等不同程度的行政干预措施；1月25日，新疆维吾尔自治区人民政府和新疆生产建设兵团启动重大突发公共卫生事件一级响应，并采取相应的疫情防控措施。本次疫情不仅关系人民生命健康，也对经济社会秩序和发展产生了重大影响，且影响仍将持续一段时间。目前，对房屋租赁市场产生的影响正逐渐显现，引发的法律纠纷和法律问题亟待解决，可以预见，因疫情影响引发的房屋租赁合同纠纷也将会陆续进入司法程序。

鉴于新冠肺炎疫情对合同履行的影响，具有一定的普遍现实性，在此浅析疫情对房屋租赁（商用）合同履行的影响并给出应对与处理建议，以作参考。

一、有关法律依据

《民法总则》第180条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”

《合同法》第117条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

《合同法》第118条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”

《合同法》第94条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”

《合同法司法解释（二）》第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当依据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。”

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民会议纪要》）第48条：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：

（1）违约方不存在恶意违约的情形；

（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；

（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”

2020年2月10日，全国人大常委会法工委明确表示，当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

2020年2月15日，新疆维吾尔自治区高级人民法院发布《关于应对疫情为企业健康发展提供司法保障的十二条意见》，第4条：“妥善审理因疫情影响正常履行的建设工程施工合同、租赁合同、买卖合同等民商事纠纷，疫情期间合同可以履行的，鼓励合同继续履行；对继续按原合同履行将对企业权益产生重大影响的合同纠纷，应当引导双方当事人重新协商达成新的协议，若无法达成新协议的，则根据案件的实际情况依法公平处理；确因政府及有关部门为防控疫情采取行政措施而导致合同不能履行,或者由于疫情影响致使合同根本不能履行而引起的纠纷,依据《中华人民共和国合同法》一百一十七条和一百一十八条的规定妥善处理。”

2003年“非典”疫情期间，高级人民法院印发的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号）第三条（三）：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》一百一十七条和一百一十八条的规定妥善处理。”（注：虽然该通知已废止，鉴于“非典”疫情与新冠肺炎疫情相类似，且系高院做出，仍有一定的参考价值。）

二、可能引发的争议纠纷和法律问题

1、承租人要求减免租金。因疫情突发并持续，使得合同订立时的客观情况发生重大变化，且疫情影响和防控措施采取，导致承租人不能使用或不能正常使用租赁房屋，如继续按合同约定履行，租金支付困难，甚至是无力支付，故要求减免租金。

2、承租人要求解除租赁合同。因疫情防控措施采取，承租人不能或不能正常使用租赁房屋，合同目的不能实现，或者承租人主张因疫情影响导致其经营严重受损，继续履行合同成本过高，要求提前终止房屋租赁合同。

3、出租人要求解除租赁合同并要求承租人承担违约责任。因疫情防控期间，承租人未按照合同约定按时足额支付租金，构成违约，根据合同约定及《合同法》第227条之规定，或导致出租人合同目的不能实现，要求解除合同，并由承租人承担相应违约责任等。

三、法律分析和律师观点

前提与假设：房屋租赁合同合法有效，对疫情及其影响有约定的，按照合同约定处理；合同没有约定或者约定不明，亦或约定无效的，是以下法律分析和律师观点的前提。

1、承租人要求减免租金。须判断疫情突发并持续与房屋租赁合同履行不能存在必然的因果关系，若确因疫情影响和防控措施采取，导致承租人不能使用或不能正常使用租赁房屋，如继续按合同约定履行支付租金，对承租人明显不公。根据上述法律依据，结合“非典”疫情引发纠纷案件多数法院判例观点，笔者倾向认为，因疫情影响和防控措施采取，导致承租人不能履行合同，符合法律规定的“三不”原则，系不可抗力；在明确界定疫情影响和防控措施期间，具体为自2020年1月25日新疆人民政府和新疆兵团启动重大突发公共卫生事件一级响应之日起，至一级响应结束之日止，免除承租人支付租金。

2、承租人要求解除租赁合同。虽然确因疫情影响和防控措施采取，导致承租人不能使用或不能正常使用出租房屋，承租人主张合同目的不能实现，或者承租人主张因疫情防控导致其经营严重受损，继续履行合同成本过高，要求提前终止租赁合同。根据上述法律依据，结合“非典”疫情引发纠纷案件多数法院判例观点，笔者认为，疫情影响和防控措施采取是具有局部和时限性的，承租人以此为由主张合同目的不能实现，要求提前终止房屋租赁合同，对出租人明显不公，是不能成立的。

承租人主张因疫情防控导致其经营严重受损或停止，继续履行合同成本过高，要求提前终止房屋租赁合同。本律师认为，原则上该要求主张不能成立，但是，若租赁合同约定租赁期限长，承租人因疫情防控导致经营停止、收益大幅下降，即使减免租金仍然入不敷出，且承租人明确无力再继续履行，合同履行陷入持续僵局。此时，可以根据实际情况，参考《九民会议纪要》第48条规定之司法裁判思路精神，按照公平原则，可在承租人承担相应的违约责任后解除合同。

3、出租人要求解除租赁合同并要求承租人承担违约责任。因疫情防控期间，承租人未按照合同约定按时足额支付租金，构成违约，出租人根据约定及《合同法》第227条之规定，或导致出租人合同目的不能实现，要求解除合同，并由承租人承担相应违约责任等。如前述，笔者认为，确因疫情影响和防控措施采取，导致承租人不能依约履行合同，系不可抗力；且疫情影响和防控措施采取是具有局部和时限性的，故出租人的要求主张不能成立。

四、律师建议

为减少和妥善处理民商事合同因新冠肺炎疫情影响而引发的争议纠纷和法律问题，本律师提示如下建议：

（一）整理合同，梳理约定内容

收集、整理合同及其补充协议、纪要备忘及履行过程中的文本往来，梳理合同及相关文本约定内容，特别是有关不可抗力及其责任承担、通知和证明、引发损失的承担、违约责任等内容。

（二）及时通知，提供证明

根据合同约定或相关法律规定，当事人一方因疫情影响和防控措施采取而不能履行合同的，应及时通知对方，并在合理期限内提供证明文件，同时采取恰当的措施以减轻可能给对方造成的损失。

（三）注意固定和留存证据

在民商事合同履行过程中产生争议和纠纷，当事人无论是主张权益或者反驳对方主张，均需依据相关的事实根据进行，都应当对相关事实承担举证责任。具体到因新冠肺炎疫情对合同履行的影响，当事人应当注意收集、固定和留存有关疫情发展、防控措施以及造成合同履行障碍的事实证据。因各地存在差异和不同，尤其是注意合同履行地，属地政府发布的针对疫情的相关决定、命令，采取的管控措施等；当事人因疫情防控被隔离、入院治疗的证据；当事人因疫情防控导致停产、停业以及经营收入锐减的相关证据。如果双方当事人在疫情防控期间已就疫情影响进行协商沟通的，应留存相关往来函件、邮件、短信、QQ、微信聊天记录、通话录音等。

（四）尽量沟通协商，补充变更合同内容

建议双方当事人在疫情发生之后，根据疫情对合同履行的影响，及时进行沟通协商，按照公平原则，兼顾平衡双方权益，协商一致变更合同内容或者达成补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租赁期限，尽量通过沟通协商的方式，化解产生的争议，以减少双方当事人的损失，同时避免纠纷的产生。当然，如果协商不成的，则通过仲裁或诉讼的方式解决处理。

五、结语

面对疫情，对于租赁合同出租人、承租人而言，双方都是受害者，不存在受益的一方。直面疫情，别无选择，但我们相信，没有一个严冬不会过去，也没有一个阳春不会到来。

因时间仓促，且笔者能力水平所限，难免差错和不足，敬请批评指正。