民法典新规则解读六十：业主的相关义务及责任

民法典新规则解读六十：业主的相关义务及责任

王冠华

第286条【业主的相关义务及责任】业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

王律解读：

关于业主的相关义务及责任，此前《物权法》第83条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”在编纂过程中，《民法典》将之拆分为两条，将“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”的规定单列一条，并修改完善后作为第287条单独规定，对于吸收《物权法》第83条规定的部分，亦作了实质性修订，其第286条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。”“业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。”“业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。”较之于《物权法》第83条的相关规定，《民法典》第286条所作的实质性修订主要体现以下五个方面：

一是为贯彻落实《民法典》总则编中的绿色原则，增加业主的“相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求”；

二是增加规定“对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合”。该规定是2020年5月提交十三届全国人大三次会议审议的《民法典（草案）》增加的内容，并为《民法典》所采纳，在法律层面上明确了执行政府依法实施的管理措施不仅是物业服务人的法定义务，业主也应当依法予以配合，自觉接受来自政府权力的限制，否则就要承担相应的法律责任；

三是将“业主大会和业主委员会”中的“和”字修改为“或者”；

四是将“要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”修改为“请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失”；

五是增加规定“业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理”，作为《民法典》第286条第3款。

关于对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为的处置问题，《民法典》规定了以下三种办法：

一是根据《民法典》第286条第2款规定，由业主大会或者业主委员会依照法律、法规以及管理规约的规定，请求行为人停止停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。但是，需要指出的是，业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构，对于业主大会和业主委员会是否具备诉讼主体资格，学界及实务界一直存在争议，《民法典》也未对这一问题作出明确规定。因此，虽然《民法典》第286条第2款规定了业主大会、业主委员会的物业管理权能，但并不能由此直接认定业主大会、业主委员会具有诉讼主体资格，对管理事项享有诉权。

二是根据《民法典》第287条规定，其合法权益受到侵害的业主个人向人民法院提起诉讼，请求行为人承担民事责任。如果受到侵害的业主人数众多，在10人以上，则根据《民事诉讼法》第53条、《民事诉讼法司法解释》第75条规定，可以推选代表人进行诉讼；

三是根据《民法典》第286条第3款，业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，由有关行政主管部门依法处理。这里的“有关当事人”，可以是业主大会或者业主委员会，可以是物业服务人，可以是合法权益受到损害的业主，也可以是其他业主，其目的就在于制止业主或者其他行为人的侵权行为；这里的“有关部门”，是指处理相关违法行为的行政主管部门，比如，违反规定饲养动物的，有关当事人可以依法向公安机关投诉；违章搭建的，有关当事人可以依法向城市规划和综合行政执法部门投诉；排放污染物或噪声的，可以依法向环境保护执法部门投诉等，有关行政主管部门接到当事人投诉后，应当依照法律、法规的规定受理并作出处理。如果有关行政主管部门怠于作为、不作为或者滥作为，有关当事人则可以通过提起行政复议或者行政诉讼加以解决。

关于“损害他人合法权益的行为”的界定，《民法典》第286条第2款列举了五项即任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费，《建筑物区分所有权司法解释》第15条进一步规定：“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第83条第2款所称的其他‘损害他人合法权益的行为：

（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

（三）违反规定进行房屋装饰装修；

（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。”同时，其第14条第1款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”第4条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。