民法典新规则解读六十一：业主合法权益的保护

民法典新规则解读六十一：业主合法权益的保护

王冠华

第287条【业主合法权益的保护】业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

王律解读：

关于业主合法权益的保护问题，此前《物权法》将之规定在第83条有关“业主的相关义务及责任”之中，《民法典》单列一条作了规定，并对《物权法》第83条规定的“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”作了修改完善，其第287条规定：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”

建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主实施损害业主合法权益行为的情形主要有∶

一、建设单位实施侵害业主合法权益的行为

现实生活中，建设单位实施侵害业主合法权益的行为大多发生在前期物业管理阶段，其侵害行为通常表现为∶1.在物业小区房屋已售大部分或者售罄时，拒不向业主移交物业小区的控制权，将物业小区当作自己一个持久和稳定的营利工具；2.利用其优势地位，通过自己设立的、指定的或者与自己有关联的前期物业服务人向业主收取高额管理费和维修准备金，并将业主缴纳的管理费和维修准备金等挪作他用或窃为己有；3.擅自改变物业小区的土地用途，将共用部分占为己有，用于出租营利等。

二、物业服务人实施侵害业主合法权益的行为

现实生活中，物业服务人的观念常常错位，将服务者的角色转变为管理者的角色，在从事物业管理活动中，经常发生实施侵害业主合法权益的行为，其侵害行为通常表现为∶1.将共用部分擅自占有或者随意处分，比如擅自改变物业共用部位、共用设施设备的使用功能或者将之用于经营性活动，并将收益占为己有；2.未经业主大会同意改变物业管理用房的用途；3.限制业主行使共有权；4.挪用共用部分维修资金等。

三、其他业主实施侵害业主合法权益的行为

现实生活中，经常发生业主违反法律、法规以及管理规约的规定，不当行使共有权而影响其他业主实现共有权的行为，比如，在共有的走廊堆放自家杂物妨碍其他业主的通行及消防安全；将共有的一楼空地随意圈划为自家使用；将楼顶的通道封死不许他人到楼顶晾晒衣物；随意占用共用部分的空间；破坏绿化、污染环境影响小区景观等。此外，还经常发生间接侵害物业小区中共有权的行为，主要包括建筑物的不当毁损行为和建筑物的不当使用行为，前者如改变楼房主体结构或承重结构；后者如违反法律、法规以及管理规约，不经有利害关系的业主一致同意，将住宅改变为经营性用房。

除了上述三类主体外，现实生活中，还经常发生业主委员会、房屋承租人、借用人等其他主体侵害物业小区中共有权的行为。对于损害业主合法权益的行为主体，不能因为《民法典》第287条仅规定了三类主体，就当然地认为业主不能请求其他主体承担侵权的民事责任，现实生活中，实际侵权人并不限于《民法典》第287条规定的三类主体，需要结合具体事实情况加以认定。

《民法典》第179条规定：“承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。”“法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。”“本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”依此，建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主等侵害业主合法权益的行为的，业主有权依照《民法典》第179条、第287条和侵权责任编中的相关规定，要求侵权人停止侵害、消除危险、排除妨害，并可请求其承担赔偿损失等民事责任。