新疆律所房地产企业破产案件中购房人—权利的认定与处理探析（一）

房地产企业破产案件中购房人

权利的认定与处理探析

北京盈科乌鲁木齐律师事务所  赵金鹏

房地产企业破产是指房地产企业不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或明显缺乏清偿能力，依据《企业破产法》清理债权债务的活动。房地产企业破产案件较其他类型企业破产案件而言，涉及的主体范围甚广、社会关注度较高、利益冲突甚为复杂，尤其是其涉及的债权类型具有多元化的特点，债权类型包括：与房产有关的购房款债权、工程款债权、民间借贷债权、金融借款债权、工程材料款债权等债权类别，其中的与房产有关的购房款债权又包括消费者购房债权、非消费者购房债权、拆迁安置补偿债权、以房抵债债权、房产让与担保债权等，这类债权均与房屋有关，从形式上一般大多都表现为商品房买卖合同法律关系，债权人也大多以房屋买受人的身份出现，故本文暂且将这类债权统称为涉房债权，将这类债权人统称为购房人。涉房债权涉及的法律关系纷繁复杂，涉及的消费型购房人及被拆迁人等社会弱势群体的数量数以百计，对购房人权利的正确认定、处理，对维护购房人生存权等切身利益有特殊的法律意义，也对维护社会稳定意义重大。因此，按照法律及社会普遍价值观对购房人权利进行认定并作出相应的处理，对房地产破产案件的顺利推进具有重要作用。笔者结合曾经参与办理过的房地产破产案件的实践经验，对购房人权利的认定与处理进行了认真的梳理与总结，以供探讨。

一、购房人取回权

《中华人民共和国企业破产法》（以下简称“《企业破产法》”）第三十八条规定【注释1】，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。涉房债权的购房人根据各自权利，按照下列方式行使取回权：

（一）消费者购房人、非消费者购房人及被拆迁人取回权

消费者购房人、非消费者购房人及被拆迁人，若破产受理日之前，相对应房屋的产权登记手续已经办理完毕，则购房人的物权请求权债权已推进至物权，若房屋尚未交付，可以依据《企业破产法》第三十八条及《高级人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》（以下简称“《破产法司法解释（二）》”）第二十六条之规定【注释2】，在破产财产变价方案、和解协议或者重整计划草案提交债权人会议表决前行使取回权。

（二）以房抵债购房人取回权

原基础债权清偿期届满之后实施的以房抵债的购房人，若在破产申请受理日之前产权登记手续已经办理完毕，则购房人的物权请求权债权已推进至物权，若房屋尚未交付，可以依据《企业破产法》第三十八条、《破产法司法解释（二）》第二十六条之规定行使取回权。但是，若以房抵债存在《企业破产法》第三十一条【注释3】规定的1年期破产临界期之内以明显低于市场价格的房产进行抵债交易的，或者存在《企业破产法》第三十二条【注释4】规定的6个月破产临界期的个别清偿情形的，则不可行使取回权，管理人有权按照《企业破产法》第三十四条【注释5】的规定对以房抵债的行为予以撤销并追回相对应的房屋即恢复房屋产权登记至债务人名下，纳入债务人财产。若以房抵债发生于破产受理日1年以前并且以明显不合理价格进行抵债交易的，债权人可以依据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第七十四条【注释6】之规定行使撤销权，并将追回的房产归入债务人财产。

《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据该规定，我国的不动产所有权的取得是以登记生效为原则的。2013年9月，《破产法司法解释（二）》第2条【注释7】关于不属于“债务人财产”的规定，与2002年9月1日生效的《高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称“《破产案件若干规定》”）第71条【注释8】关于不属于“破产财产”的规定相比，删除了“尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”以及“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”两项，也就是说《破产法司法解释（二）》将已经支付了全部购房款尚未交付的房屋和已经交付但未办理所有权转移登记的房屋纳入了债务人财产范围，即缩小了破产程序中购房人可以行使取回权的范围，实际上更加符合《物权法》第9条确立的不动产物权登记生效的原则。虽然《破产案件若干问题规定》并未被明文废止，但是根据《破产法司法解释（二）》第48条的规定：“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用。”据此，因《破产案件若干问题规定》第71条与《破产法司法解释（二）》第2条规定不一致则不应当再被适用。因此，对房屋权属的认定应当以《物权法》的登记生效为原则，购房人就房地产开发企业未完成产权登记的不动产，不享有该不动产的物权，实际享有的是房屋交付请求权债权，其无法在房地产开发企业破产申请受理后直接向管理人主张取回权。因此，对于已经支付部分或全部购房款的消费者购房人、非消费者购房人、以房抵债的债权人以及被拆迁人，不论房屋是否交付，只要还未办理所有权转移登记，则相对应的房屋仍然属于债务人财产，不能行使取回权，只能行使房屋交付请求权即物权请求权或申报金钱债权。

 （三）民间借贷让与担保合同中购房人取回权

房地产企业在破产之前往往普遍存在大量民间借贷情形，而且债权人为了确保资金的安全，往往要求破产企业提供担保，让与担保就是其中常见的一种担保方式。让与担保，是指债务人或第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物应返还于债务人或者第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物受偿的非典型担保物权。实务中，往往房地产开发企业与借款人签订民间借贷合同的同时，又签订了房屋买卖合同，约定债务人不能偿还借款本息的，则将债务人的房屋出卖给出借人，以履行买卖合同作为双方权利义务的终结。也有的是债权人与债务人在签订民间借贷合同的同时，通过签订买卖合同，并将标的物所有权转移（不动产则通过办理产权变动登记），此时，从外观上看，买受人取得了标的物的所有权，而一旦债务人不履行还款义务，债权人即取得标的物的所有权。由于买卖合同的标的物价值和买方支付的借款金额差距较大，或者由于合同价格明显低于市场价格等情况的出现，债务人又往往以买卖合同违反了流质契约禁止的强制性规定为由，主张买卖合同无效。

《高级人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”依据该规定，以签订商品房买卖合同的方式以房产作为让与担保物的合同，尽管已经将担保房产的产权转移登记在债权人名下，但其本质仍然是民间借贷法律关系而不是商品房买卖法律关系。所以，当债务人不能按期偿还借款本息的时候，民间借贷让与担保的债权人即形式上的购房人向管理人或债务人主张取回权的，管理人应当不予认可其取回权，拒绝其取回房产。

二、购房人继续履行合同的请求权

根据《企业破产法》第十六条【注释9】之规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。之所以这样规定是为了保障全体债权人公平受偿权利，但是在法律有特别规定的情况下，破产程序中的个别清偿行为仍然应当受到法律的保护，而不应当一概认定为无效清偿行为。涉房债权的部分购房人在破产程序中享有的继续履行合同请求权就属于这类情形。

（一）消费者购房人的继续履行合同请求权。

《高级人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称“《工程价款批复》”）第一条、第二条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定：认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《工程价款批复》之所以这样规定的逻辑是，消费者的利益属于生存利益，承包人的利益属于经营利益，按照生存利益大于经营利益的社会原则，消费者利益应当优先，承包人的利益应当退居其次，如果允许建设工程款优先于消费者权益，相当于用消费者的资金清偿开发商的债务，从而将相关债务转嫁给消费者，严重违背了特殊保护消费者的法律政策；另外，消费者相较于享有抵押权的金融机构及工程建设方显然处于弱势地位，也需要予以特殊保护。需要注意的是，《工程价款批复》对消费者给予优先保护是基于保护消费者生存权的需要，故消费者的范围仅限于自然人，而不包括购买房产的公司或合伙企业等组织。

根据《高级人民法院执行工作办公室关于<高级人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》对消费者范围的限定，以及《高级人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《复议规定》”）第二十九条规定【注释10】和《全国法院民商事审判工作会议纪要》【（2019）254号】（以下简称“《九民纪要》”）第一百二十五条【注释11】、一百二十六条的精神，对《工程价款批复》中消费者购房人进行了明确的界定，消费者购房人应当满足以下三个要件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《九民纪要》第一百二十五条还规定：对于其中 “买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。另外，商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。对于其中 “已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 的理解，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的条件。

依据《复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，若买受人符合上述消费者购房人条件，则可以排除法院对涉案商品房的执行。根据传统民法理论，破产程序是通过概括执行以集中清偿全部债务的程序，当购房人权利能对抗执行债权时，则亦能对抗破产债权。故管理人对符合《复议规定》第二十九条规定的消费者所购房屋不能纳入债务人财产用以清偿全体债权人的债权。

通过以上分析，消费者购房人的权利是应当予以优先保护的权利，优于工程款价款优先受偿权、抵押权及其他债权，故在破产程序中继续履行消费者购房人的商品房买卖合同不会损害其他债权人的利益，应当依法予以保护。在《北京英嘉房地产开发有限公司、杨飞与北京英嘉房地产开发有限公司、杨飞物权确认纠纷案》【（2015）民申字第1158号】中，高级院认为“交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。”此观点，笔者赞同。

综上，在未办理产权转移登记但是房屋已经竣工验收合格，或者管理人有能力续建并竣工验收合格且达到法律法规规定及合同约定的交付条件的情况下，对于已经支付全部购房款的消费者，可以向管理人或债务人请求继续履行商品房买卖合同，及时办理房屋交付及产权登记过户手续；对于已经支付超过50%以上但未支付完毕全部购房款的消费者，虽然《企业破产法》第十八条【注释12】赋予了管理人继续履行合同或解除合同的选择权，但是因为消费者的权利是依法应当予以优先保护的权利，故此时管理人选择解除合同的权利受到了限制，消费者仍然可以向管理人或债务人请求继续履行商品房买卖合同，及时办理房屋交付及产权登记过户手续；按照《九民纪要》第一百二十五条之精神，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给管理人的，也可以向管理人或债务人请求继续履行商品房买卖合同，及时办理房屋交付及产权登记过户手续。

另外，关于消费者购房人的继续履行合同请求权需要注意的是，法律保护的是消费者购房人的基本生存权利，若消费者购买的是别墅或者远远超出基本生存需要的住宅，则对消费者购房人就没有完全保护的必要，否则就会损害其他债权人合法权益。就该问题，可以比照执行方面的相关规定予以解决，根据《高级人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第七条规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。也就是说，在执行程序中，人民法院保障被执行人的居住权，而不是房屋的所有权。同时，这种居住权应是被执行人及所抚养的家属生存所必须的，否则就不属于必要的保障。如果执行标的系被执行人本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以豁免执行，但并非被执行人只要仅有一套房屋，就一律停止执行。如果被执行人名下的唯一住房，超出了被执行人及其所扶养家属生活必需的范围，人民法院可以执行。因此，在消费者购房人购买的是别墅或者其他远远超出生活必须范围的别墅、超大面积房产，管理人可以采取为消费者购房人调换能够满足生活必须范围内的房屋来对消费者购房人的居住权（生存权）予以保护，这样的处理方式可以将超出部分的房产价值纳入债务人财产范围，提高其他债权人的清偿率。

（二）非消费者购房人的继续履行合同请求权。

非消费者购房人不同于消费者购房人，其购买的房屋可能是商铺也可能是住宅，但是即便是住宅也主要是为了投资等其他非居住需要而购买，鉴于非消费者购房人的购房目的与用途不符合保护生存权的立法精神，故无须对非消费者购房人赋予优先于建设工程价款债权、抵押担保债权及其他债权的优先权。根据《复议规定》第二十八条【注释14】规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。所以，非消费者购房人在符合《复议规定》第二十八条规定的条件下，其所购买的房屋不属于债务人财产，故可以排除法院的执行。

根据传统民法理论，破产程序是通过概括执行以集中清偿全部债务的程序，当购房人权利能对抗执行债权时，则亦能对抗破产债权。故在债务人进入破产程序后，非消费者购房人符合《复议规定》第二十八条规定的条件下，其所购房屋不属于债务人财产，管理人不能将其纳入债务人财产用于清偿全体债权人的债权。

综上，在所购房屋竣工验收合格并达到交付条件的情况下，符合《复议规定》第二十八条规定条件的非消费者购房人可以向管理人请求继续履行商品房买卖合同，及时办理产权登记过户手续。所不同的是，因非消费者购房人不享有优先于建设工程价款债权、抵押担保债权及其他债权的优先权，因此其行使继续履行合同的请求权，不能对抗在此之前已经成立的工程款优先受偿权和抵押权。