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房地产企业破产案件中购房人—权利的认定与处理探析(二)

2021-02-26 18:45:49


房地产企业破产案件中购房人

权利的认定与处理探析

北京盈科新疆律师事务所  赵金鹏

(三)清偿期届满后,以房抵债的债权人继续履行合同请求权。

在汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案[高级人民法院(2015)民一终字第180号]二审判决书中,高级院认为:“借款合同双方当事人经协商一致,终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的,不属于《物权法》一百八十六条【注释15】规定禁止流质的情形,该商品房买卖合同的订立目的,亦不属于《高级人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《合同法》第五十二条【注释16】规定情形的情况下,该商品房买卖合同具有法律效力。”以房抵债的债权人不是为了生存居住需要而购买房屋,其购买房屋的房款是由之前的民间借贷债权或工程款债权或材料款债权转化而来,故对以房抵债的债权人通常不做特殊保护,虽然该商品房买卖合同具有法律效力,但不应当满足债权人的继续履行合同请求权完成房屋的交付和产权过户登记,否则将会构成破产程序中的个别清偿,会对其他债权人的合法权益造成损害,以房抵债的债权人维护自身权益的路径应当是向管理人申报债权,管理人通常按照普通债权对待。但是,笔者认为在下述两种情形下,应当对以房抵债购房人的继续履行合同的请求权予以满足:

1、若以房抵债的债权人是自然人,该债权人在原基础债权关债务系中是以家庭多年的积蓄借贷给债务人,以房抵债后若符合《复议规定》第二十九条规定的消费者购房条件,从保护公民生存权的角度考虑,应当按照消费者购房人给予优先保护,可以向管理人或债务人请求继续履行商品房买卖合同,请求及时办理房屋交付及产权登记过户手续。

若以房抵债的债权人授权或明确告知房地产企业将以房抵债的若干套房屋分别以签订商品房买卖合同的方式抵到若干自然人名下,若这些自然人向债权人支付了合理的对价,管理人应当考察这些自然人是否具备消费者购房人的条件,若具备应当按照消费者购房人给予优先保护,可以向管理人或债务人请求继续履行商品房买卖合同,请求及时办理房屋交付及产权过户手续。这样处理既保护了自然人购房人的生存权也不易激化矛盾,有利于社会稳定,至于因以房抵债的债权人的行为给债务人造成的损失,可以由管理人向以房抵债的债权人主张。

2、原基础债权清偿期届满后实施以房抵债的债权人若是非消费者购房人,其继续履行合同的请求权应当区分不同的情形给予不同的对待:

(1)根据《破产法》第三十一条之规定,若以房抵债发生在破产受理日1年之前且已经具备了《复议规定》第二十八条规定的条件,则债权人可以向管理人或债务人请求继续履行商品房买卖合同,请求及时办理产权登记过户手续;若债务人将房产以明显低价的价格进行抵债处理,则其他债权人可以《合同法》第七十四条为依据行使撤销权,根据《破产法司法解释(二)》第十三条之规定,其他债权人行使撤销权的范围不以债权人的债权数额为限,追回的已经交付给债权人的房产归入债务人财产。

(2)若在破产受理日之前1年内发生以房抵债并符合《复议规定》第二十八条规定的条件,且不存在将房产按照不合理的低价进行抵债的情形,并且债务人不具备《企业破产法》第二条【注释17】规定的破产原因的,则债权人可以向管理人或债务人请求继续履行商品房买卖合同,请求及时办理产权登记过户手续;否则,管理人可以依据《企业破产法》第三十一条、第三十二条之规定行使破产撤销权追回已经交付给债权人的抵债房产并纳入债务人财产。

(3)若在破产受理日6个月之内发生以房抵债并符合《复议规定》第二十八条规定的条件,但是债务人已经具备《企业破产法》第二条规定的破产原因的,债权人无权向管理人或债务人请求继续履行商品房买卖合同,管理人可以依据《企业破产法》第三十二条之规定行使撤销权并追回已经交付给债权人的抵债房产并纳入债务人财产。

(四)被拆迁人的继续履行合同请求权

在房地产开发企业的破产程序中,还可能涉及被拆迁人的利益保护问题。被拆迁人的安置关乎其基本的生存权益,在破产程序中应给予特别优先的保护。被拆迁人的安置分为所有权调换形式的房屋安置与货币补偿两种方式,这里只讨论所有权调换形式的房屋安置情况下被拆迁人的继续履行合同请求权。

《高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)第七条规定:拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。《全国民事审判工作会议纪要》(2011年)第十条规定:被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权属性,在产生权利冲突时,优先于其他权利。因此,被拆迁人的拆迁安置补偿权利具有物权属性,应当优先予以保护。被拆迁人的权利优于消费者购房人债权、建设工程款债权、抵押债权和其他债权,该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害,因此,房地产企业在破产程序中履行拆迁安置协议约定的交付房屋并办理所有权转移登记的义务,并非《企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。在未办理产权转移登记但是房屋已经竣工验收合格,或者管理人有能力续建并竣工验收合格且达到法律法规规定及合同约定的交付条件的情况下,被拆迁人享有继续履行合同的请求权,请求管理人或债务人及时交付房屋并办理产权登记过户手续。

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作,市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作;第二十五条规定,拆迁补偿协议的签订主体是房屋征收部门与被征收人。实务操作中,房屋征收部门与开发商签订协议,由被拆迁人与开发商直接签订商品房买卖合同的形式进行房屋置换补偿,如买卖合同不违反法律法规强制性规定,那么应当认定商品房买卖合同有效。虽然开发商与被拆迁人签订买卖合同系履行开发商与房屋征收部门的协议,因开发商不是拆迁人,对于开发商而言,房屋买受人不具有被拆迁人的身份,但鉴于为了产权置换与房屋征收部门签订补偿协议的被拆迁人同直接与开发商签订补偿协议的被拆迁人对生存权的需求无异,故应当给予其优先权,其继续履行合同的请求权应当如同上述被拆迁人一样受到保护。

(五)附有让与担保的民间借贷合同债权人的继续履行合同请求权

《高级人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。依据该规定,以签订商品房买卖合同的方式以房产作为让与担保物的民间借贷,尽管担保房产已经办理了产权转移登记在债权人名下,或者依据买卖合同对担保房产将来交付过户的物权请求权已经办理了预告登记,但其本质仍然是民间借贷法律关系而不是商品房买卖法律关系。所以,当债务人不能按期偿还借款本息的时候,民间借贷的债权人请求管理人或债务人通过交付房产或办理本登记的方式继续履行商品房买卖合同的,管理人应当不予认可,拒绝其继续履行合同的请求。

需要注意的是,民间借贷的让与担保商品房买卖合同只有在办理了产权转移登记或物权请求权办理了预告登记的情况下,让与担保才会发生担保的法律效力,所以,在破产受理前1年内的破产临界期内不得追加预告登记或补充办理产权转移登记,否则将会产生为无担保债权提供担保的效果,构成偏颇性清偿,将会损害其他债权人的利益,管理人有权依据《企业破产法》第三十一条之规定行使破产撤销权予以撤销。

(六)购房人办理预告登记条件下的继续履行合同请求权

预告登记,是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记,登记的不是现实的不动产物权,而是将来发生不动产物权变动的请求权,它是在确定的财产权登记条件还不具备时,为了保全将来财产权变动能够顺利进行,而就相关的请求权进行的登记。

《物权法》第二十条的一款规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保证将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”《高级人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第4条规定:“未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条一款的规定,认定其不发生物权效力。”《复议规定》第三十条规定:金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产,受让人提出停止处分异议的,人民法院应予支持;符合物权登记条件,受让人提出排除执行异议的,应予支持。”某种程度上,破产程序也是一种集中清偿债权的概括执行程序,根据上述法律规定,说明预告登记具有破产保护效力,并且预告登记的破产保护效力与购房人的付款比例无关,当债务人陷入破产程序时,在权利人的物权请求权履行条件并未成就、期限尚未达到时,具有排除债务人或第三人的处分行为,而优先保证发生预告登记预定效果的效力。预告登记的破产保护效力还可以限制管理人依据《企业破产法》第十八条所拥有的合同解除权的行使。若预告登记的债权所指向的标的物在破产程序启动前即已现实存在且满足不动产登记的条件,预告登记权利人即购房人有权向管理人或债务人请求继续履行合同,主张按照合同约定继续履行办理本登记的义务以实现预告登记权利人的物权。

若以房抵债的商品房买卖合同进行了预告登记,若房产的抵债价格是以明显偏低的不合理价格进行交易的,则以房抵债的商品房买卖合同有可能会因其他债权人行使《合同法》第七十四条规定的撤销权或管理人行使《企业破产法》第三十一条、第三十二条规定的破产撤销权而被撤销。《物权法》第二十条的第二款规定:预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。《高级人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第五条规定:买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。依据上述规定,在以房抵债的商品房买卖合同被认定无效、被撤销、被解除的情况下,预告登记则自动失效,则预告登记的权利人不享有向管理人提出继续履行合同的请求权。

鉴于预告登记的破产保护效力,管理人对于非消费者购房人及以房抵债购房人,在破产受理前1年内的破产临界期追加预告登记的情况下,使预告登记权利人登记的请求债务人交付房产并办理产权登记的物权请求权这一债权具有了对抗普通债权的物权效力,使之优先受偿,意味着本应用于集体清偿的财产变成了预告登记债权人优先受偿的标的,从而使普通债权人通过破产程序能够获得的清偿数额减少,显然不符合通过破产程序实现公平清偿的目标。根据《企业破产法》第三十一条防止偏颇性清偿损害其他债权人合法权益的立法精神,故在破产临界期内对既有购房人物权请求权追加预告登记,应当可以准用第三十一条的管理人撤销权。因此,在下列情况下,购房人不能够行使继续履行合同请求权,以防止构成偏颇性清偿,损害其他债权人的合法权益:

1、以房抵债的债权人在签订了以房抵债的商品房买卖合同后,债务人又于破产受理前1年内的破产临界期为债权人办理预告登记的;

2、非消费者购房债权人在签订了商品房买卖合同后,债务人又于破产受理前1年内的破产临界期为购房人办理追加预告登记的;

不过,倘若被追加的预告登记登记的物权请求权本身就是满足《复议规定》第二十九条规定条件的消费者购房人的物权请求权和被拆迁人的房屋置换请求权,因该物权请求权本身就具备的优先顺位,即便债务人在破产临界期为其办理了预告登记,管理人既无权行使破产撤销权也没有必要行使破产撤销权,消费者购房人和被拆迁人可以继续向管理人行使继续履行合同请求权。

三、涉房债权的性质认定

当消费者购房人、非消费者购房人、以房抵债购房人、被拆迁人、附有让与担保的民间借贷债权人不具备行使取回权的条件,并且也不能通过继续履行合同实现合同目的的情况下,上述购房人或债权人只能通过向管理人申报债权的方式来实现权利了。

(一)消费者购房人申报债权的认定

前面已经述及,基于保护消费者购房人生存权的目的出发,根据《建设工程价款批复》、《答复》、《复议规定》的有关规定及《九民纪要》的精神,对消费者购房人生存权的保护提供了具体、明确的法律依据和保护方法,特别是对消费者购房人的房屋交付请求权给予了优先保护。那么对消费者购房人因不能实现合同目的解除合同情况下申报债权的性质应当怎么认定呢?《高级人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》【(2014)执他字第23、24号】(以下简称“《彩石山庄批复》”)规定,消费性购房人在房屋具备交付条件下的房屋交付请求权及房屋不具备交付条件下的购房款返还请求权均享有优先权。依据该批复的精神,在消费者购房人付款比例超过50%并且满足《复议规定》第二十九条规定的其他条件情况下,购房款返还请求权应当给予优先保护,即购房款返还请求权优于建设工程价款优先权、抵押权及其他债权。消费者购房人付款比例低于50%的,有观点主张《建设工程价款批复》、《答复》、《复议规定》及《九民纪要》、《彩石山庄批复》的精神一以贯之,对纳入保护范围的消费者购房人应当具备的条件进行了严格的限定,主要是对付款比例超过50%的消费者购房人进行保护的规定,因此,对于付款比例低于50%的购房人的购房款返还请求权予以优先保护没有法律依据,故应当按照普通债权对待。笔者认为,只对付款比例超过50%的购房人生存权进行保护,而对付款比例低于50%的购房人生存权不予保护,显然没有道理,付款49.9%和付款50.1%的两个不同的消费者购房人所受到的保护将会是天壤之别:一个按购房款优于建设工程款及抵押债权受偿,一个只能按照普通债权受偿,这样的安排难以令人信服。高级人民法院《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》答复函【(2016)高级法民他93号】载明:“租赁合同如判解除,则预付租金构成不当得利应依法返还,根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定,该不当得利返还债务应作为共益债务,由破产企业财产中随时返还。”笔者认为可以参照该答复函的精神,对付款比例低于50%的消费者购房人的购房款返还请求权按照共益债务处理较为妥当,可以较好的平衡付款比例50%以上和50%以下购房人的利益。

除购房款返还请求权之外,关于消费者购房人主张的定金本金部分的返还请求权,笔者认为定金在实践中一般都抵了房款,因此建议定金本金与购房款返还请求权给予同样的保护;消费者购房人主张的违约金及定金的加倍部分按照普通债权对待。

(二)非消费者购房人申报债权的认定

对于非消费者购房人申报的购房款返还请求权债权均应当按照普通债权对待。即便是满足前述《复议规定》第二十八条规定条件的非消费者购房人购买的房产可以排除法院的执行,但是当购房人的购房目的不能通过继续履行实现的时候,对购房人向管理人申报的购房款返还请求权并没有给予优先保护的法律依据,只能按照普通债权对待。

非消费者购房人主张的定金本金及加倍部分、违约金等均按照普通债权对待。

(三)被拆迁人申报债权的认定

    根据《 高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定及《全国民事审判工作会议纪要》(2011年)第十条之精神,被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权属性,在产生权利冲突时,优先于其他权利。因此,当房屋尚属在建工程而不具备交付条件并且不具备续建条件时,被拆迁人的安置补偿目的不能通过以商品房买卖合同为表现形式的产权置换协议的正常履行得以实现的时候,被拆迁人拆迁补偿款支付请求权应当优先于消费者购房人购房款返还请求权、建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权受偿。有观点认为,拆迁补偿款的债权数额应当按照房地产开发企业破产时或置换协议订立时的房屋市场价格孰高原则来确定,因为这种损失的可能扩大是由于债务人的违约行为造成的,所以应由债务人承担,笔者赞同此观点。

被拆迁人主张的违约金按照普通债权对待。

(四)以房抵债债权人申报债权的认定

    对于因以房抵债签订的商品房买卖合同,在债权人的合同目的不能实现时,债权人主张的返还购房款等损害赔偿之债通常只能按照普通债权对待。若以房抵债符合《复议规定》第二十九条规定的消费者购房的条件,那么对以房抵债债权人返还购房款等损害赔偿之债应当按照消费者购房人的债权对待,即享有购房款返还的优先权。

(五)涉及让与担保的民间借贷债权人申报债权的认定

《高级人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第二十四条规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”《九民纪要》第七十一条规定:“债务人或者第三人与债权人订立合同,约定将财产形式上转让至债权人名下,债务人到期清偿债务,债权人将该财产返还给债务人或第三人,债务人到期没有清偿债务,债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的,人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务,财产归债权人所有的,人民法院应当认定该部分约定无效,但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定,已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下,债务人到期没有清偿债务,债权人请求确认财产归其所有的,人民法院不予支持,但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价偿还其债权的,人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务,请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的,人民法院亦应依法予以支持。”根据上述规定,当债务人到期没有按时偿还借款本息的,民间借贷债权人向管理人请求参照法律关于担保物权的规定就提供让与担保的房产拍卖、变卖、折价优先偿还债务的,管理人应当予以接受,也就是说民间借贷的债权是对债务人特定房产享有优先受偿权的债权,应当认定为有财产担保的债权。

关于民间借贷债权的认定,需要特别注意的是:只有提供让与担保的房产进行了产权转移登记,才满足法律规定的让与担保的构成要件,才会产生担保的法律后果;否则,即便签订了让与担保的商品房买卖合同,因为没有办理产权转移登记,也不发生让与担保的法律效果,民间借贷的债权只能按照没有担保的普通债权对待。实践中,为民间借贷提供让与担保的商品房买卖合同签订后,既没有做产权转移登记也没有办理预告登记,只是办理了网签或预售商品房备案登记,因网签或预售备案登记只是行政管理手段,没有任何物权效力,主要目的是防止开发商一房二卖,故这种情况下不产生让与担保的法律效果,民间借贷的债权只能按照普通债权对待。

(六)预告登记权利人申报债权的认定

预告登记仅在保全物权变动请求权实现领域发挥作用,在非消费者购房人、以房抵债购房人申请办理预告登记的情况下,当购房人不能通过合同的正常履行达到合同目的时,预告登记对购房人的购房款返还请求权不能产生任何的担保作用,则此时权利人所主张的购房款返还等损害赔偿之债只能被认定为普通债权。

消费者购房人、拆迁安置补偿的被拆迁人对商品房买卖合同项下的物权请求权申请办理预告登记的情况下,若商品房买卖合同的目的不能通过继续履行合同实现,虽然预告登记对购房款返还请求权、拆迁补偿款等损害赔偿之债不发生担保作用,但是消费者购房人及被拆迁人的购房款返还请求权、拆迁补偿款等损害赔偿之债仍然能够根据相关法律规定受到优先保护。

房地产企业破产过程中购房人权利的认定与处理是十分复杂的,因为当前我国破产法律制度尚不够完善,就需要管理人与法院在现有法律框架下并结合社会普遍价值观,对购房人权利进行妥善的认定处理,平衡各方利益,只有如此才能使房地产企业破产能够顺利推进,并对社会稳定起到积极的促进作用。

 

 

【注释1】《中华人民共和国企业破产法》第三十八条 人民法院受理破产申请后,债务人占有的不属于债务人的财产,该财产的权利人可以通过管理人取回。但是,本法另有规定的除外。

【注释2】《高级人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定(二)》第二十六条 权利人依据企业破产法第三十八条的规定行使取回权,应当在破产财产变价方案或者和解协议、重整计划草案提交债权人会议表决前向管理人提出。权利人在上述期限后主张取回相关财产的,应当承担延迟行使取回权增加的相关费用。

【注释3】《中华人民共和国企业破产法》第三十一条 人民法院受理破产申请前一年内,涉及债务人财产的下列行为,管理人有权请求人民法院予以撤销:(一)无偿转让财产的;(二)以明显不合理的价格进行交易的;(三)对没有财产担保的债务提供财产担保的;(四)对未到期的债务提前清偿的;(五)放弃债权的。

【注释4】《中华人民共和国企业破产法》第三十二条 人民法院受理破产申请前六个月内,债务人有本法第二条第一款规定的情形,仍对个别债权人进行清偿的,管理人有权请求人民法院予以撤销。但是,个别清偿使债务人财产受益的除外。

【注释5】 《中华人民共和国企业破产法》第三十四条 因本法第三十一条、第三十二条或者第三十三条规定的行为而取得的债务人的财产,管理人有权追回。

【注释6】《中华人民共和国合同法》第七十四条 因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用,由债务人负担。

【注释7】《高级人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定(二)》第二条 下列财产不应认定为债务人财产:(一)债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产;(二)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产;(三)所有权专属于国家且不得转让的财产;(四)其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。

【注释8】《高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条 下列财产不属于破产财产:(一)债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产;(二)抵押物、留置物、出质物,但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外;(三)担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物;(四)依照法律规定存在优先权的财产,但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外;(五)特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物;(六)尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产;(七)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产;(八)所有权专属于国家且不得转让的财产;(九)破产企业工会所有的财产。

【注释9】《中华人民共和国企业破产法》第十六条 人民法院受理破产申请后,债务人对个别债权人的债务清偿无效。

【注释10】《高级人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。  

【注释11】《全国法院民商事审判工作会议纪要》【(2019)254号】一百二十五条【案外人系商品房消费者】实践中,商品房消费者向房地产开发企业购买商品房,往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行,人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时,商品房消费者往往会提出执行异议,以排除强制执行。对此,《高级人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定,符合下列情形的,应当支持商品房消费者的诉讼请求:一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时,可参照适用此条款。问题是,对于其中 “所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解,审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”,可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋,但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的,可以理解为符合该规定的精神。对于其中 “已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解,审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十,且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的,可以理解为符合该规定的精神。

【注释12】《中华人民共和国企业破产法》第十八条 人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。

【注释13】《高级人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释〔2004〕15号)第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

【注释14】《高级人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。  

【注释15】《中华人民共和国物权法》一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

【注释16】《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

【注释17】《中华人民共和国企业破产法》 第二条 企业法人不能清偿到期债务,并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的,依照本法规定清理债务。企业法人有前款规定情形,或者有明显丧失清偿能力可能的,可以依照本法规定进行重整。

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