民法典新规则解读五十：不动产登记资料的合理使用

第219条【不动产登记资料的合理使用】利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。

关于不动产登记资料的合理使用问题，《民法典》第219条规定：“利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。”该条是《民法典》编纂过程中新增的条文。对于《民法典》第219条的理解，可以从以下两个方面来把握：

一、不动产登记资料的查询、复制为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，国务院于2014年11月24日制定发布了《不动产登记暂行条例》[1]，自2015年3月1日起施行。由此，国家改变了以前“多头共管”的登记模式，对不动产实行统一登记制度。不动产登记应遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则，登记范围主要包括：1.集体土地所有权；2.房屋等建筑物、构筑物所有权；3.森林、林木所有权；4.耕地、林地、草地等土地承包经营权；5.建设用地使用权；6.宅基地使用权；7.海域使用权；8.地役权；9.抵押权；10.法律规定需要登记的其他不动产权利；登记类型主要有首次登记、变更登记、转移登记、异议登记、预告登记、查封登记、注销登记等。所谓不动产登记资料，根据2019年7月16日自然资源部修订的《不动产登记资料查询暂行办法》第2条第1款规定，包括：1.不动产登记簿等不动产登记结果；2.不动产登记原始资料，包括登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。不动产登记资料并非属于可以向社会公众开放的公开信息，根据《民法典》第218条[2]及相关法律规定，只有特定人员方有资格查询、复制不动产登记资料。1.查询、复制主体从查询、复制主体来看，《民法典》第218条规定为“权利人、利害关系人”，《不动产登记资料查询暂行办法》第4条、第31条则进一步规定：“不动产权利人、利害关系人可以依照本办法的规定，查询、复制不动产登记资料。”“不动产权利人、利害关系人可以委托律师或者其他代理人查询、复制不动产登记资料。”“有关国家机关查询复制不动产登记资料以及国家机关之间共享不动产登记信息的具体办法另行规定。”由此，不动产登记资料的查询、复制主体不仅包括权利人、利害关系人，还包括权利人、利害关系人的律师或者其他代理人以及有关国家机关。关于权利人的理解，《不动产登记资料查询暂行办法》第14条规定：“不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料。”第17条第1款规定：“继承人、受遗赠人因继承和受遗赠取得不动产权利的，适用本章关于不动产权利人查询的规定。”第18条第1款规定：“清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体，参照本章规定查询相关不动产权利人的不动产登记资料。”根据上述规定，权利人包括不动产登记薄上记载的权利人、继承人、受遗赠人以及清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体。关于利害关系人的理解，《不动产登记资料查询暂行办法》第19条规定：“符合下列条件的利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果：（一）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的；（二）因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的；（三）法律法规规定的其他情形。”2.利害关系人对于不动产登记资料的查询范围至于利害关系人的查询范围，《不动产登记资料查询暂行办法》第21条规定：“有买卖、租赁、抵押不动产意向，或者拟就不动产提起诉讼或者仲裁等，但不能提供本办法第20条[3]规定的利害关系证明材料的，可以提交本办法第8条[4]规定材料，查询相关不动产登记簿记载的下列信息：（一）不动产的自然状况；（二）不动产是否存在共有情形；（三）不动产是否存在抵押权登记、预告登记或者异议登记情形；（四）不动产是否存在查封登记或者其他限制处分的情形。”第22条规定：“受本办法第21条规定的当事人委托的律师，还可以申请查询相关不动产登记簿记载的下列信息：（一）申请验证所提供的被查询不动产权利主体名称与登记簿的记载是否一致；（二）不动产的共有形式；（三）要求办理查封登记或者限制处分机关的名称。”

二、不动产登记资料使用的法律边界

《民法典》第111条规定：“自然人的个人信息受法律保护。任何组织或者个人需要获取他人个人信息的，应当依法取得并确保信息安全，不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。”据此，对于利害关系人使用不动产登记资料的法律边界，应适用该条有关个人信息保护的规定和其他法律、行政法规的有关规定。《民法典》第219条进一步明确了“利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。”申言之，不动产登记资料可能会涉及个人隐私、商业秘密甚至是国家秘密，在未经权利人同意的情形下，禁止向社会或者他人泄露经查询、复制获得的不动产登记资料。虽然利害关系人依法有权查询、复制不动产登记资料，但其仍有义务保护不动产权利人的个人信息，不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。

需要强调的是，除利害关系人外，不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员也应当对不动产登记资料和信息保密。上述法人、非法人组织及其工作人员违反规定公开、非法使用不动产登记资料和信息，给权利人造成损害的，应当承担赔偿责任；同时对有关责任人员依法给予处分，构成犯罪的，应依法追究其刑事责任。

注解：

【1】该条例根据2019年3月24日国务院令第710号公布《国务院关于修改部分行政法规的决定》作了部分修正。

【2】《民法典》第218条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。”

【3】 《不动产登记资料查询暂行办法》第20条规定：“不动产的利害关系人申请查询不动产登记结果的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交下列利害关系证明材料：

（一）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的，提交买卖合同、互换合同、赠与合同、租赁合同、抵押合同；

（二）因不动产存在相关民事纠纷且已经提起诉讼或者仲裁而构成利害关系的，提交受理案件通知书、仲裁受理通知书。”

【4】 《不动产登记资料查询暂行办法》第8条规定：“不动产权利人、利害关系人申请查询不动产登记资料，应当提交查询申请书以及不动产权利人、利害关系人的身份证明材料。”“查询申请书应当包括下列内容：

（一）查询主体；

（二）查询目的；

（三）查询内容；

（四）查询结果要求；

（五）提交的申请材料清单。”